Patrimoine

Mutations d'immeubles

L’accession à la propriété ne s’applique pas aux travaux exécutés sur une construction préexistante

Les travaux exécutés par un tiers sur une construction préexistante édifiée sur le terrain du propriétaire échappent à la théorie de l’accession, selon laquelle le propriétaire du fonds pourrait exiger la suppression des constructions sans aucune indemnité, qui ne vise que les constructions nouvelles.

Des époux prétendaient qu’un tiers leur avait vendu, en avril 1993, une ruine située sur un terrain lui appartenant. Ils l’ont donc assigné en reconnaissance de leur qualité de propriétaire ou en indemnisation de leurs travaux de restauration chiffrés à 85 000 €.

Pour rejeter leur demande en paiement de la somme de 85 000 €, la cour d’appel a fait application de l’accession à la propriété visée à l’article 555 du code civil selon laquelle le propriétaire du fonds peut, lorsque des constructions et ouvrages ont été édifiées sur son fonds par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, soit en conserver la propriété, soit obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds entend conserver la propriété des constructions, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte-tenu de l’état dans lequel se trouvent les constructions.

En revanche, si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, elle est exécutée aux frais du tiers sans aucune indemnité pour lui.

Si ces dispositions ne concernent que des constructions nouvelles pouvant faire l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol, la cour d’appel a estimé que, compte-tenu de l’importance de la rénovation effectuée, les travaux du couple devaient être regardés comme l’édification d’une construction neuve.

Sur pourvoi des époux, la cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire.

En ayant constaté que les époux avaient pris possession d’un bâtiment en ruine dont la toiture et le plancher du premier étage étaient effondrés, ce dont il résultait que les murs subsistaient, de sorte que les travaux avaient été exécutés sur une construction existante, la cour d’appel a fait une mauvaise application de l’article 555 du code civil.

Cass., civ. 3e ch., 9 septembre 2021, n°20-15713