Patrimoine

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Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : la peau de chagrin du passif déductible

Corrélativement à la réduction de l’assiette de l’impôt sur la fortune au seul patrimoine immobilier, le législateur a très sensiblement réduit le périmètre du passif déductible de l’assiette de cet impôt.

Si certaines mesures de durcissement des conditions de déduction des dettes découlent très logiquement du cantonnement du nouvel impôt aux seuls biens immobiliers, de nouvelles règles de déduction sont introduites (exclusion de la taxe d’habitation, de l’impôt sur le revenu, y compris pour la fraction de son montant se rapportant aux revenus générés par ladite fortune, …) (CGI art. 974).

Des conditions de déduction plus restrictives :

Une dette n’est susceptible d’être comprise dans le passif déductible du patrimoine taxable à l’IFI que si elle se rapporte à un bien imposable.

Ainsi, les dettes relatives à des biens autres qu’immobiliers ou assimilés (parts de sociétés immobilières) se voient désormais exclues de toute possibilité de déduction. Il en va de même des dettes relatives à des biens immobiliers exonérés, tels les locaux affectés à l’activité professionnelle du redevable ou à une activité de loueur en meublé répondant aux conditions d’exonération fixées par l’article 975, V du CGI.

Les dettes relatives à des biens bénéficiant d’une exonération partielle d’IFI ne sont déductibles que dans la proportion de la valeur de ces biens qui est effectivement soumise à cet impôt (25 % pour les biens ruraux donnés à bail à long terme et les bois et forêts, exonérés d’IFI à hauteur de 75 % de leur valeur).

Catégories de dettes déductibles :

Faisant désormais l’objet d’une énumération limitative, les dettes déductibles s’entendent de celles afférentes à l’acquisition de biens taxables (biens immobiliers ou parts de sociétés immobilières) ou bien à la réalisation de travaux sur ces derniers, quelle que soit leur nature (entretien, réparation, amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement).

Les emprunts bancaires ayant servi à financer de telles dépenses (capital restant dû au 1^er janvier de l’année d’imposition) ainsi que les dettes envers les entrepreneurs sont donc déductibles.

S’y ajoutent les impositions, mais uniquement si elles sont dues à raison de biens ou droits immobiliers taxables.

Par ailleurs, le nouveau texte exclut expressément du passif déductible, d’une part, les impositions dues à raison des revenus générés par ces biens (impôt sur le revenu dû au titre des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux) et, d’autre part, les impositions incombant normalement à l’occupant (c’est-à-dire la taxe d’habitation). Par conséquent, alors que l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les taxes d’habitation étaient déductibles pour leur montant total de l’assiette de l’ISF, ils ne peuvent être déduits de la valeur du patrimoine soumis à l’IFI.

Les seules impositions susceptibles d’être prises en compte pour la détermination de ce dernier sont les taxes foncières, l’IFI lui-même et, comme l’administration devrait vraisemblablement en donner confirmation, les droits de mutation à titre gratuit dus à raison de biens immobiliers (droits en instance de paiement au 1^er janvier de l’année d’imposition et droits pour lesquels le contribuable a opté pour le paiement différé ou fractionné).

Des restrictions légales plus nombreuses que sous l’empire de l’ISF :

Les prêts contractés, directement ou par l’intermédiaire d’une société interposée, auprès d’un membre du foyer fiscal, sont exclus du passif déductible. Il en va de même, mais cette fois avec possibilité pour le redevable de renverser la présomption de fictivité qui pèse à leur encontre, pour les prêts contractés dans les mêmes conditions auprès d’un autre membre du groupe familial (descendant majeur, ascendant, frère ou sœur d’un des membres du foyer fiscal) ainsi que pour les prêts contractés auprès d’une société contrôlée par un membre du groupe familial.

Dans ces 2 derniers cas, le redevable ne pourra déduire le montant des dettes concernées qu’à la condition d’être en mesure de justifier du caractère normal des conditions du prêt (respect des échéances, effectivité des remboursements).

Des présomptions de fictivité existaient déjà dans le cadre de l’ancien ISF. En revanche, aucune restriction particulière n’avait été prévue concernant les prêts remboursables in fine. Ces prêts étaient donc déductibles chaque année pour leur montant total du patrimoine taxable à l’ISF jusqu’à la date de leur remboursement.

Dans le cadre de l’IFI, ils ne sont que partiellement déductibles. Le montant du prêt est divisé en annuités « théoriques » déterminées en divisant le montant du prêt par le nombre d’années total du prêt et seule la somme des annuités restant à courir à la date du fait générateur de l’impôt (1^er janvier de l’année d’imposition) est déductible (CGI art. 974, II).

Exemple : un prêt remboursable in fine d’un montant de 400 000 € et d’une durée de 10 ans a été souscrit le 1^er janvier 2010. Pour le calcul de l’IFI dû au titre de 2018, ce prêt ne viendra en déduction du patrimoine taxable qu’à hauteur de [400 000 – (400 000 € x (8/10)] = 80 000 €.

La mise en place d’un dispositif de plafonnement pour les patrimoines supérieurs à 5 millions € :

Autre nouveauté instaurée dans le cadre de l’IFI : le plafonnement de déduction des dettes grevant les gros patrimoines (CGI art. 974, IV).

Lorsque la valeur brute du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions € et que le montant des dettes normalement déductibles excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de l’excédent en question.

Exemple : un redevable à la tête d’un patrimoine immobilier d’une valeur totale de 10 millions € financé par un emprunt bancaire de 8 millions € reste débiteur d’un capital de 7 millions € au 1^er janvier 2018. Représentant 70 % de l’actif brut, cette dette tombe sous le coup du plafonnement. La fraction de son montant excédant 60 % de cet actif brut, soit 1 million d€, ne sera déductible que pour la moitié de son montant, soit 500 000 €. Le passif déductible sera ainsi ramené à 6,5 millions €.