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Bail commercial
Clause d’indexation du loyer invalidée : quel trop-versé le locataire peut-il réclamer ?
Lorsqu'une clause d'indexation est réputée non écrite dans un bail commercial, le locataire peut demander la restitution des sommes indûment payées au bailleur. La Cour de cassation précise comment calculer ce trop-versé.
Une clause d’indexation uniquement à la hausse réputée non écrite
Un bail commercial comprenant une clause d’indexation du loyer basé sur l’index BT01 uniquement en cas de variation de celui-ci à la hausse est conclu le 4 décembre 2007.
À compter de novembre 2014, la situation se dégrade entre le bailleur qui se plaint de loyers et charges impayés, et le locataire qui conteste les sommes réclamées.
L’affaire est portée en justice et le locataire quitte les locaux le 5 décembre 2016.
Par décision du 21 janvier 2020, les juges de première instance prononcent la résiliation du bail avec effet au 26 décembre 2014 et réputent la clause d’indexation du loyer non écrite.
En effet, une clause qui prévoit une variation dans le seul sens de la hausse est réputée non écrite (cass. civ., 3e ch., 14 janvier 2016, n° 14-24681).
Le locataire demande en justice le trop-versé au bailleur
La cour d'appel le limite en se référant au loyer acquitté 5 ans avant la demande.- Pour les juges d'appel, la demande de restitution du trop-versé est une action en répétition de l’indu. Or, cette action se prescrit par 5 ans. Aussi, elle permet seulement au locataire de se faire restituer les sommes qu’il a indûment versées au bailleur dans les 5 années précédant sa demande en justice.
Les juges estiment que la créance de restitution doit alors se calculer par rapport au loyer payé à la date du point de départ de la prescription de 5 ans. Autrement dit, le loyer de référence est le dernier loyer illégalement indexé payé 5 ans avant la demande du locataire. En conséquence, le montant de la créance de restitution du locataire s'avère très limité.
Le locataire forme pourvoi.
La Cour de cassation censure : le loyer initial doit servir de référence. - La cour de cassation rappelle que l'action en répétition des sommes indues est soumise à un délai de prescription de 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Il en résulte que le locataire qui a payé un loyer indexé en vertu d’une clause réputée non écrite peut agir en paiement des sommes qu'il a indûment versées durant les 5 ans précédant sa demande en justice.
La Cour souligne également que, dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l'indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut de l’application d’une telle stipulation, c'est à dire sur le montant du loyer initial.
Partant, la Cour de cassation censure les juges d’appel pour avoir limité le montant de l'indu.
Pour aller plus loin : « Le bail commercial », RF 2022-2, §§ 42 et 231
Cass. civ., 3e ch., 23 janvier 2025, n°23-18.643