ASSERT AVOCATS CONSEILS

Point de départ du délai de détention d’un bien acquis par fractions successives

En cas d’acquisition par fractions successives d’un immeuble, partie par succession, partie suite à licitation faisant cesser l’indivision, seule cette dernière bénéficie de l’effet déclaratif permettant de faire remonter la durée de détention à l’origine de l’indivision pour le calcul des plus-values immobilières.

Un contribuable a cédé en juin 2012 un immeuble acquis par fractions successives à hauteur de :

-1/64e lors du décès de ses parents survenu en 2003 pour sa mère et en 2007 pour son père (les 7/64e restants revenant à ses 7 frères et sœurs), étant étendu que les 8/64e (soit 1/8e) avaient été recueillis par sa mère le 23 août 1998 au décès de son neveu ;

-63/64e par acquisition auprès de l’ensemble des autres titulaires des droits indivis sur l’immeuble, par acte reçu le 29 avril 2010.

Un litige est survenu concernant le point de départ à retenir pour le calcul de l’abattement pour durée de détention applicable à la plus-value réalisée (CGI art. 150 VC).

Pour la cour administrative d’appel, le cédant pouvait bénéficier d’un abattement de 80 % (égal à 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5^e ; CGI art. 150 VC dans sa rédaction en vigueur avant le 1er février 2012), faisant remonter le point de départ du délai de détention au 23 août 1998 pour l’intégralité de l’immeuble.

S’agissant des 63/64^e de l’immeuble, le Conseil d’État reconnait que le cédant devait être regardé comme ayant acquis seul cette fraction de l'immeuble à la date du 23 août 1998, correspondant à l’ouverture de la succession consécutive au décès du neveu de sa mère. De sorte que cette date constituait le point de départ de la durée de détention à prendre en compte pour le calcul de l’abattement pour durée de détention.

En effet, la licitation d’un bien dépendant d’une indivision successorale au profit d’un membre de cette indivision vaut partage. Une telle licitation valant partage a un effet déclaratif pour l’indivisaire attributaire du bien qui conduit à le regarder comme ayant exercé un droit de propriété sur le bien qui lui est échu depuis l’origine de l’indivision successorale alors même qu’il ne serait entré dans cette dernière que par succession d’un indivisaire originel (c. civ. art. 883).

En revanche, s’agissant du 1/64^e de l’immeuble hérité au décès de ses parents, l’effet déclaratif de la licitation valant partage est sans incidence sur le point de départ à retenir pour déterminer la durée de détention qui rétroagit à la date de l’acquisition à titre gratuit (soit 2003 ; BOFiP-RFPI-PVI-20-20-§ 40-24/08/2018).

- Voir « Plus-values immobilières / Plus-values sur biens meubles », RF 2020-3, § 162