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La possibilité d’un droit de jouissance spéciale perpétuel

Après avoir reconnu la possibilité pour le propriétaire d’un bien immobilier de consentir un droit réel sui generis conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale sur son bien qui peut excéder 30 ans même lorsqu’il est accordé à une personne morale (aff. « Maison de Poésie », cass. civ, 3e ch., 8 septembre 2016, n°14-26953), la Cour de cassation consacre la possibilité d’un droit de jouissance perpétuel.

En l’espèce, une SCI avait acquis, en 2004, divers lots de copropriété à vocation commerciale, dont un à usage de piscine. Aux termes d’un additif au règlement de copropriété de l’immeuble en date du 20 août 1970, les vendeurs s’étaient engagés à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux copropriétaires, au moins pendant la durée des vacances scolaires.

Condamnée à procéder à l'entretien et à l’exploitation de la piscine, la SCI a alors assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en constatation de l’expiration des effets de cette convention au 20 août 2000. En effet, s’il n’est pas limité dans le temps, le droit de jouissance spéciale conféré ne peut être perpétuel et s’éteint à l’expiration du délai de 30 ans prévu par les articles 619 et 625 du code civil.

Déboutée en 1^re instance et en appel, la SCI se pourvoit en cassation. Selon la Cour de cassation qui rejette le pourvoi, est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot. Par conséquent, en instaurant ces droits réels sui generis dans le règlement de copropriété en faveur de certains lots et constituant une charge pour d’autres, les parties ont exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots présentant un caractère perpétuel.

Cass. civ, 3e ch., 7 juin 2018, n°17-17240

Date: 27/11/2024

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