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Immobilier professionnel et impôt sur la fortune immobilière (IFI) : la taxation serait l’exception

Dans la plupart des cas, l’immobilier d’entreprise (bureaux, murs de boutiques, ateliers, entrepôts. . .) affecté à une activité opérationnelle serait exclu de l'assiette de l'IFI. Trois configurations différentes sont à envisager : détention directe des biens par le contribuable, détention par l’intermédiaire d’une SCI et, enfin, détention par la société d’exploitation

Les locaux supporteraient en tout état de cause l’IFI si leur propriétaire n’a aucun lien avec l’entreprise utilisatrice (cas des locaux acquis par le contribuable à titre de simple placement en vue d’être loués à une entreprise).

Ils pourraient, en revanche, en être exonérés en tant que biens professionnels si l’intéressé les met à la disposition de sa propre entreprise.

Si l’entreprise utilisatrice est une entreprise individuelle, les locaux mis à la disposition de celle-ci seraient exonérés si leur propriétaire y exerce son activité professionnelle principale. Peu importera à cet égard que les locaux soient détenus par le contribuable dans son patrimoine privé (et fassent alors éventuellement l’objet d’une « location à soi-même ») ou bien soient inscrits à l’actif de l’entreprise.

Si l’entreprise utilisatrice est une société, les locaux mis à la disposition de celle-ci par le contribuable au moyen d’un contrat de location seraient exonérés d’IFI pour la fraction de leur valeur correspondant à la participation qu’il détient dans la société en question dès lors que les deux conditions suivantes seront remplies :

-exercice par le contribuable de fonctions de direction dans la société moyennant une rémunération représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels ;

-détention par le contribuable, le cas échéant avec son groupe familial, d’au moins 25 % des droits de vote de cette société. Cette condition ne sera cependant pas exigée des gérants de SARL appartenant à un collège de gérance majoritaire : chacun de ces gérants pourra donc se prévaloir de l’exonération pour les locaux qu’il met à la disposition de la société.

Exemple : M X, gérant de la SARL Y dont il détient 60 % du capital loue un local commercial d’une valeur de 400 000 euros à cette société. Son local sera exonéré d’IFI à hauteur de 400 000 euros x 60 % = 240 000 euros.

Les locaux sont détenus par le contribuable par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) :

La situation serait, mutadis mutandis, identique à celle exposée plus haut. Les parts de la SCI détenues par le contribuable seraient exclues de l'assiette de l'IFI soit pour la totalité de leur valeur si l’entreprise utilisatrice est exploitée à titre individuel par le contribuable, soit à proportion de la participation détenue par le contribuable si l’entreprise utilisatrice est une société dans laquelle ce dernier exerce son activité.

En principe, les parts ou actions de sociétés seraient imposables à l’IFI à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers. Cette imposition s’étendrait aux biens immobiliers détenus dans des filiales et sous-filiales.

Exemple : un contribuable détient des actions, valorisées à 100 000 euros, dans une société dont l’actif est constitué d’immobilier à hauteur de 25 %. Ces titres devront normalement être déclarés à l’IFI pour 100 000 euros x 25 % = 25 000 euros.

Cependant, la valeur des biens immobiliers détenus par la société et affectés à sa propre activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale serait exclue de l'assiette de l'IFI. Cette règle vaudrait aussi bien pour les biens immobiliers détenus directement par la société dans laquelle le contribuable détient ses titres que pour ceux détenus par une filiale ou une sous-filiale de cette société et affectés à l’activité opérationnelle des filiales. Dans ce dernier cas, les biens immobiliers pourraient être détenus indifféremment par l’intermédiaire de sociétés ayant une activité opérationnelle ou de sociétés civiles immobilières ou de fonds immobiliers. La condition exigée pour l’exclusion du bien du calcul de la fraction étant l’affectation du bien immobilier à l’activité opérationnelle de la société qui les détient (filiale ou sous-filiales).

Cas particulier des participations inférieures à 10 % dans des sociétés ayant une activité opérationnelle :

Comme on vient de le voir, l’exclusion de l'assiette de l'IFI serait en principe subordonnée à l’affectation des biens à l’activité opérationnelle de la société. Cette condition ne serait pas requise pour les participations inférieures à 10 % (seuil apprécié en tenant compte, le cas échéant, des participations détenues par le foyer fiscal IFI). Autrement dit, les parts ou actions de sociétés opérationnelles dans lesquelles le contribuable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote échapperaient en totalité à l’IFI, que les biens immobiliers inscrits à l’actif de cette entreprise soient affectés à son activité ou bien constituent de simples placements.

Projet de loi enregistré à l'Assemblée nationale le 27 septembre 2017, n°235 (art. 12)